“假康养，真地产，实金融”：遍地烂尾的康养解决路径在哪里？ - QQ转帖版 - 浙衡商务论坛-大律师公会

养老的梦碎了一地，背后是商业模式的全面失控。2022年，曾经的国家级康养基地——萍乡“麓林湖项目”因一笔30余万的欠款被迫走上破产重整之路。占地面积近140亩的广西“瑶汉养寿城”因资金链断裂烂尾，2025年被中央纪委通报为形式主义典型案例。而在另一边，恒大的21个“养生谷”项目遍布全国，绝大多数自2021年起停工，住宅勉强交付，承诺的康养配套却化为泡影，养生谷成了远离城市、配套缺失的“深山小区”。01乱象交织：假康养、真地产、实金融旅居养老行业本应是依托不同地域资源，为老年人提供“候鸟式”养老生活的服务产业，却在商业化进程中严重偏离本质。爆雷企业普遍以“旅居服务”为外壳，实质行“金融融资”之实。（为昌松之家提供基地的某酒店）以上海“昌松之家”为例，其在上海浦津酒店基地关停前，仍在推销8800元“至尊卡”，甚至推出长达42年的钻石卡。企业采用“长周期预付费+高收益返还”模式，承诺年化11%的租金收益，却因无力支付酒店股权转让尾款，导致资金链断裂。（南京金牛湖恒大养生谷）恒大养生谷项目则展现了“地产思维做康养”的恶果。全国21个养生谷项目多数停工，配套烂尾成为普遍现象。南京金牛湖恒大养生谷的四大园建成但彻底荒废，老年公寓封顶未装门窗；河南焦作云台山项目更是彻底烂尾，官方收回1200余亩土地。旅居养老与康养地产，这两个被寄予厚望的银发产业，长期以来沦为暴雷重灾区。02失控根源：商业模式畸形与运营能力缺失商业模式先天缺陷是暴雷的首要原因旅居养老企业普遍采用“预付费+高返利”模式，但行业投资回报率普遍偏低，民营养老终端企业大多尚未盈利。这种模式本质是“借新还旧”——用新老人的预付费兑付老老人的返利，一旦拓客速度放缓，资金链必然断裂。旅居康养项目前期投入大、回收周期长，企业盈利难以覆盖承诺的高收益。监管体系存在真空也是重要因素旅居养老横跨养老服务、旅游、金融三大领域，民政、文旅、金融监管部门之间缺乏协同机制，形成“多头管理、责任悬空”的局面。此前，国内长期未出台全国性旅居养老服务规范，企业可随意设定长期卡、高额预付等条款。对于康养地产项目而言，用地产思维做康养导致全面失衡地产追求快周转、高毛利，而康养需要重持有、慢回报、强运营。恒大等企业盲目扩张基地规模，忽视医疗、护理等核心服务能力建设，导致项目缺乏持续运营能力。医养融合虚设同样是致命伤许多项目仅配基础医务室，无急诊、康复、慢病管理能力，“医养结合”沦为宣传话术。南方某大型康养社区规划的三甲医院配套长期未落地，仅靠社区诊所支撑，最终入住率不足30%。03破局之道：盘活存量的可行路径面对大量烂尾项目，盘活存量的核心在于回归服务本质，通过专业化运营与模式创新，实现价值重构。构建协同监管体系是前提应明确民政部门为旅居养老行业的牵头监管主体，要求企业将预付费资金存入第三方存管账户，根据服务履约进度逐步释放资金。同时限制预付卡的周期和金额，从源头遏制“以预付费融资”的行为。广西已率先实践，2024年《旅居养老服务规范》地方标准正式实施，打造30条精品旅居路线，评选32家示范基地，既提升服务质量，又形成品牌效应。对于存量烂尾项目，专业化改造与功能重置是关键（方舟医养中心）北京方舟医养中心是从废弃厂房改造为五星级医养标杆的典型案例。该项目突破土地性质、消防等合规瓶颈，快速完成改造并实现高入住率。其成功关键在于跳出“只照护、不医疗”的传统模式，构建“医、养、康、健、娱”全周期服务体系，覆盖长者从活力晚年到专业照护的全生命周期，真正实现“在地老化、一站式康养”。精细化客群定位同样重要（芳华里康养社区）北京芳华里康养社区将城市存量资产改造为普惠型、家庭式养老公寓，社区配套空间占比60%，配3000㎡适老化庭院、24小时医疗中心，满足都市长者全照料需求。芳华里康养社区用存量资产改造证明，普惠型养老同样可以兼具政策示范与市场化运营价值。（世纪金源·域见颐和项目功能分区）在河北廊坊大厂回族自治县，域见颐和项目以“康养+科技+社群”模式实现盘活焕新，单盘市场占有率超60%。阿那亚社区则通过社群运营与品牌打造成功转型，老客户推荐购买率超95%，年打卡流量40万人，成为北方顶级滨海文旅标杆。04结语：回归本质，方能行稳致远养老的核心是人，不是房；赢在运营，败在投机。这场从“卖房子”到“做服务”的范式转变，正是破解康养困局的根本出路。唯有剥离金融炒作与地产外壳，真正回归长者的真实需求——医疗支持、生活照料、精神陪伴与尊严养老，才能让这个万亿级市场走出野蛮生长的泥潭，走向可持续、有温度的未来。

主题：“假康养，真地产，实金融”：遍地烂尾的康养解决路径在哪里？