一、房地产分类

    分类方式的多样化决定房地产分类

1、按建筑物使用性质分类

⑴居住建筑

⑵公共建筑

⑶工业建筑

⑷农业建筑

居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。 

2、按建筑物（住宅）的层数分类

⑴低层建筑：1～3层

⑵多层建筑：4～6层

⑶小高层建筑：7～13层

⑷高层建筑：14层以上

3、按建筑结构分类

     建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。

     木结构

     砖木结构

     砖混结构

     钢筋混凝土结构

     钢结构

4、按建筑施工方法分类

（1） 现浇、现砌式建筑

这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。

（2）预制、装配式建筑

这种建筑物主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。

（3）部分现浇现砌、部分装配式建筑

这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。 

二、房屋建筑物组成

   基本组成：基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、 楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。

   地基不属于房屋建筑屋组成部分。

   1.基础：是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。

2.墙体和柱

       墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等， 并将这些荷载及自重传给基础。

      内墙：凡在建筑物内的墙称内墙。

      外墙：凡在建筑物外界四周的墙。

      纵墙：沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。 

      横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。外横墙通常称为山墙。

      承重墙、非承重墙 

      承重墙：凡直接承受上部屋顶、楼板所传来荷载的墙（墙厚一般不小于240毫米）

      非承重墙：不承受上部荷载的墙 包括：隔墙 填充墙 幕墙（墙厚一般不大于120毫米）

      隔墙：凡分隔内部空间其重量由楼板或梁承受的墙 

      填充墙：框架结构中填充在柱子之间的墙称框架填充墙.

      幕墙：悬挂于外部骨架或楼板间的轻质外墙称幕墙。

3、楼地层和梁

        楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。

⑴.楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。

⑵.首层地面－是指建筑物底层的地坪。

⑶.梁－是跨过空间的横向构件。

4、楼梯

        楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。按楼层间楼梯的数量和上下楼层方式的不同，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯等。

5、屋顶

        既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。

6、门窗

        门和窗都是建筑物的围护构件

房地产基础知识之房地产常识2

1、容积率：

  是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

2、建筑密度：

    规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。

3、出房率：

   是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

4、住宅居住面积：

    是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。

5、绿化率：

    是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。一般规定的新建小区绿化率应在30％以上。

6、住宅的层高和净高：

具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

7、住宅的进深：

    住宅的长度，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑纵墙定位轴线之间的实际长度。

8、住宅的开间：

    在住宅设计中，住宅的宽度是指两横墙定位轴线间实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。

9、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选：

   ⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。

   ⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

    商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

⑶套内建筑面积由以下三部分组成：

   A.套（单元）内的使用面积

   B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑    空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积）

   ⑷套内建筑面积的计算公式为：

   套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

   ⑸公用建筑面积由以下两部分组成：

    A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。

    B.套内建筑与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。

   ⑹公用建筑面积计算：

    整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

10、商品房销售包括商品房现售和商品房预售：

商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，由购房人支付房价款的行为。

11、装修：毛坯 简装 

    毛坯：没有装修的房子，或称清水房。外观 ：水泥地 水泥墙或只刮大白有简单的木门窗或没有门。

    简装：对门 窗 地面 墙面进行简单的加工处理。 外观：普通木门铁窗或木窗地面铺地板块或地砖 墙面刮大白，卫生间厨房贴砖。

    

房地产基础知识之房地产基本概念3

一、什么是房地产

1、基本概念（传统概念）

    房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。 

2、房地产性质

        不可移动性

        不可分割性

        周期性

        风险性

        存在价值

二、房地产市场

1、房地产市场——进行房地产交易性活动

2、分类：

   一级市场——土地使用权出让市场 

   二级市场——土地使用权转让、新建商品房市场 

   三级市场——存量房、二手房市场

3、房地产评估

    概念：从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算或判定的活动。

    基本方法：比较法、成本法、收益法、假设开发法

  

4、土地：

所有权分类：国有、集体所有       

    使用权取得方式：出让（招标、拍卖、协议）、划拨    

    使用年限：住宅70年，工业、教育、卫生50年，商业娱乐、旅游40年，加油站20年

三、房地产权属

房地产权属决定对其处理及收益（即对房地产权益的支配权）

1、什么是房地产产权
指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

2、房地产产权登记

房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用；产权确认，即确认房地产的权属状态；保障权利人的合法权益；加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。 

3、权属分类

私产房：是指由市县房屋管理机关确权发证，房屋所有权人拥有房屋的产权证明不用交房租的房屋。属于所有权转移，房本名称《房屋所有权证》

房本公章：**市房管局

房本式样：红色16开硬纸皮。

房本内容区分：

A、房屋所有权人一栏写的是个人姓名、还是企业名称，如果为企业名称则为法人私产；

B、共有权人一栏是否写有名称，如果有个人姓名的是共有产权私产；如果有企业名称的是合作、共建（产权转让需“转移登记表”）

C、设计用途一栏分为住宅、商用或商住两用，不用途房屋办理所有权转移手续费用各不相同。

D、设定他项权利摘要一栏如果有注明，则该房屋已办理抵押登记，必须注销他项权利才可以买卖。

商品房：是指地产开发商企业按照政府的有关规定，并按照规定交各种税费，而建造的房屋，房屋的价

值完全由市场行情或是房地产开发企业决定，一般此房屋质量较好。

经济适用住房：国家或是开发商，按照普通住宅标准建成的，以建设成本价向中低收入家庭出售的住宅。统称为经济适用住房或是解困房或安居房。

集资房：集资房是通过筹集资金进行住房建设的一种房屋，职工个人按房价全额或是部分出资，政府相关部门在用地信贷，建材供应，税费等方面给予部分减免集资所建住房的权属按出资的比例确定。

还迁房：开发公司为了安置回迁的居民而建造的房产。

特点：产权形式：（1）以原产权为主，比如，原私产回迁后产权还为私产（2）超出部分按市场售价出售给回迁户。

房改房：公有住房依政府的房改政策一次性买断变为私产的房产，这种房的性质就是房改房。

特点：产权形式（1）一种是职工以成本价购买，此房转让时，不需要单位同意，土地形式为划拨。

（2）一种是职工以标准价购买，此房转让时需要单位同意，土地形式划拨。

（3）完全购买，指房屋所有权和土地使用权一次性买断，土地形式为出让，转让时完全受商品房上市交易政策的调控。

期 房：也叫商品房预售，又称卖楼花，从法律的角度讲，由于买卖楼花时房屋正在建造当中，其房屋所有权还未登记设立，所以这是一种期权的买卖，买楼花者获得的是房屋建成后取得的所有权的一种期待权

经济适用房和商品房有什么区别？ 

经济适用房是指已列入国家下达的经济适用房建设投资计划，享受政府扶持政策，建成后以微利价格面向中低收收入家庭出售的普通住宅。
      经济适用房和商品房是有很明显区别的，主要表现在以下几个方面：
1、土地使用的性质不同：经济适用房的建设用地属于无偿划拨性质；而商品房的建设用地则属于有偿出让性质，是通过挂牌出让或拍卖取得的。
2、房屋销售价格不同：经济适用住房价格实行政府指导价，其建设用地由政府划拨供应，建设和经营中的行政事业性收费，减半征收，项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。同时政府将开发商利润限制为微利；而商品房的价格是根据开发商通过出让或拍卖取得的土地使用权的价格以及开发成本价的比例、及税收、利润等组成。一般来讲经济适用房的最终售价与市场上的同类型、同档次商品房价格要相对便宜很多

第一章 房地产基础知识培训

一、房地产的概念

▲房地产的含义

▲房地产业与建筑业的区别

▲房产、地产两者间的关系及差异

▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权（注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。）

▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业；归属为生产和消费提供多种服务的第三产业。

建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物;

归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

两者既有联系，又有区别。

房地产业是发包方，建筑业是承包方，

▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；

地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

我国的地产是指有限期的土地使用权。

房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

a)从实物形态上看，房产与地产密不可分；

b)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

c)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面：

a)二者属性不同；

b)二者增值规律不同；

c)权属性质不同；

d)二者价格构成不同。

二、房地产的特征

▲房地产的自然特征

▲房地产的经济特征

房地产增值

▲房地产的自然特征

a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。

▲房地产的经济特征

a)生产周期      b)资金密集性    c)相互影响性    d)易受政策限制性 e)房地产的增值性

注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。

其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

三、房地产的类型

按用途划分：

房地产住宅的层数划分的规定：

房地产土地的使用年限是如何确定的？

按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：

低层住宅为1-3层l多层住宅为4-6层l小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层l

16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

三、房屋建筑结构分类标准       类    型 内     容            

1 钢结构：           承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

2钢、钢筋混凝土结构： 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。

3钢筋混凝土结构     承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物。

4混合结构           承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造。

5砖木结构           承重的主要结构是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的。

6其它结构           凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

四、房地产专业名词

1、常用名词（阴影部分应重点掌握）

◆五证◆两书◆房地产证◆房地产市场(◆一级市场◆二级市场◆三级市场) ◆房地产产权◆土地使用权◆三通一平◆七通一平◆红线图（宗地图）◆总用地面积◆建设用地面积（净用地面积）◆总建筑面积◆容积率◆建筑面积◆建筑覆盖率（建筑密度）◆绿化率◆绿化覆盖率◆房屋销售面积◆套内建筑面积◆套内使用面积◆公共建筑面积◆实用面积◆层高 

◆净高◆公摊面积◆得房率◆道路用地◆道路红线◆玄关◆期房◆现房◆毛坯房

◆业主委员会◆会所的功能和建设档次◆入伙◆契税

2、房子的种类

◆安居房 ◆经济适用住房◆使用权房 ◆产权房◆商品房◆集资房

◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅◆房改房

1、常用名词（阴影部分应重点掌握）

◆五证：a.建设用地规划许可证；

b建设工程规划许可证；

c.建设工程开工证；

d.国有土地使用证；

e.商品房预售许可证；

◆两书：a《住宅质量保证书》、

b《住宅使用说明书》；

◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；

◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

◆红线图（宗地图）: 按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

◆总建筑面积：在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

◆容积率：指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

◆实用面积：是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

◆层高：住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 

◆净高：指层高减去楼板厚度的净剩值；

◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

◆得房率：指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

◆道路用地 ：指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 

◆道路红线 ：指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 

◆玄关 ：登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

◆期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

◆现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

◆毛坯房指：没有装修的房。

◆业主委员会：指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆会所的功能和建设档次：可分为基础型和超级型，

基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；

超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。

如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。

会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

◆入伙：指业主领取钥匙，接房入住。

◆契税：在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

（3）房屋买卖；

（4）房屋赠予

2、房子的种类

◆安居房：实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。

党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房：指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家   庭出售的住房。

◆使用权房：指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 

◆产权房：指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

◆商品房：指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。

由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

◆集资房：改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权：

一种房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅：是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房：有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

五、房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

2、计算一半的建筑面积有哪些？

3、不计算建筑面积的有那些?

4、哪些公用面积应分摊？

5、哪些公用面积不能分摊？

1、计算全部建筑面积有哪些？

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2）检修、消防等室外爬梯。

3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。

5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等